Nueva Ley Hipotecaria

Nueva Ley Hipotecaria

El pasado jueves, el Pleno del Congreso de los Diputados dio luz verde definitiva a la nueva Ley Hipotecaria, bajo la amenaza del pago de una multa que ascendía a los 100.000 euros diarios por parte de la Unión Euorpea.

 

El proceso se ha alargado durante más de un año y ha ncesitado un amplio consenso de la diferentes fuerzas políticas. Esta normativa, que debería haber entrado en vigor en marzo de 2016, trata de incorporar al ordenamiento jurídico español varias normas europeas para dotar de transparencia y seguridad a las partes implicadas en un préstamo hipotecario.

 

La nueva ley de crédito inmobiliario entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, y no a los 30 días, por haber avalado el Congreso la enmienda del Senada que daba más margen a las entidades financieras para adaptarse a la nueva legislación.

 

Las principales y más relevantes medidas aprobadas son:

 

1. Reparto de los gastos entre cliente y banco

 

Será el banco el encargado de los gastos hipotecarios: gestoría, aranceles notariales de la escritura, inscripción en el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

 

Solamente la tasación del inmueble será cubierta por el cliente.

 

2. Comrpobación de solvencia

 

Los bancos tendrán la obligación de estudiar la capacidad económica del cliente profundamente para una mayor seguridad.

 

3. Plazo de desahucio

 

La norma establece unos plazos más amplios para evitar el embargo en caso de impago. El desahucio sólo podrá comenzar si hay 12 cuotas impagadas o el 3% del capital prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, o 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del crédito.

 

4. Comisiones por amortización 

 
Esta medida se produce cuando el cliente decide amortizar su deuda de forma anticipada y, de esta forma, obtener una reducción del coste del préstamo. Según el periodo en el que el cliente devuelve el dinero, las comisiones máximas que recibe la banca son diferentes. La Ley establece la reducción a la mitad de las comisiones que pagará el cliente.
 
En las hipotecas de tipo variable, la comisión será del 0,15% si el pago se produce antes de los cinco primeros años. En el caso de que se haga en los tres primeros, será de un 0,25%. En las de tipo fijo, el importe máximo en los diez primeros años será del 2%. En el caso de que el periodo sea superior a diez años, la comisión máxima será del 1,5%.
 
El Congreso se negó a aumentar los porcentajes de las comisiones a un 3% y 4%, enmienda presentada en el Senado por parte del PP.
 
5. Más plazo antes de firmar el contrato

Los bancos deberán dar a los clientes diez días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos y tendrán que ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.

6. Comisión por interés de demora

Esta comisión la cobran los bancos por el traslado de la devolución del préstamo. El Tribunal Supremo dictaminó que los intereses redactados en el proyecto de ley del PP eran excesivos y fijó que el interés remuneratorio no superase el 2%

7. Cláusulas suelo

Se han eliminado las cláusulas suelo con el objetivo de que el cliente se beneficie de las caídas del Euribor. Aun así, la ley aclara que el interés mínimo que cobrará el banco nunca será negativo.

8. Cambio de interés varibale a fijo

La nueva ley facilita el trámite de la conversación de una hipoteca de tipo fijo a otra de tipo variable. Si es en la misma entidad (novación), el coste será menor, del 0,15% los tres primeros años y gratisa partir de entonces.

9. Subrogación sin costes

El cliente podrá subrogar (cambia la hipoteca de un banco a otro) sin costes y libremente. Además, entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por lo gastos de constitución de la hipoteca.